Em São Luís (MA), há inúmeros registros imobiliários que utilizam a expressão “ares de casa”, tanto para se referir a terrenos quanto a lotes com benfeitorias.

Afinal, o que significa a expressão “ares de casa”?

Dentre outras acepções, o substantivo “ar” — também usado no plural “ares” — pode significar aparência, modo de ser ou de apresentar-se.

O fato de o Registro de Imóveis destacar a “aparência” é relevante para todos os profissionais do direito e do mercado imobiliário em geral, como notários, registradores, magistrados, membros do Ministério Público e da Defensoria Pública, corretores, avaliadores e despachantes documentalistas.

Apesar de possuir um “registro” no Registro de Imóveis, tal registro atribuído aos “ares de casa” não se confunde com a matrícula imobiliária. Isto porque a expressão “ares de casa” é comumente encontrada em registro auxiliares, ou seja, no Livro nº 3 do Registro de Imóveis.

De acordo com a Lei 6.015/73, em vigor desde 01/01/1976, o Livro nº 2 do Registro de Imóveis será destinado à matrícula dos imóveis urbanos e rurais, na qual serão lançados os registros e averbações. Por sua vez, o Livro nº 3 será destinado ao registro dos atos que, sendo atribuídos ao Registro de Imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente a imóvel matriculado.

Nesse sentido, “ares de casa” refere-se ao imóvel com aparência de regularidade, que se apresenta como um imóvel legalizado, mas que não o é.

Em alguns casos, a confecção de um contrato e o posterior registro no Livro nº 3 do Registro de Imóveis encobrem uma situação de irregularidade: venda de imóvel gravado com alienação fiduciária, sem anuência do credor fiduciário; comercialização de unidades de programas habitacionais do Governo Federal; transferência de domínio útil de imóveis da União, sem a regularização da ocupação ou aforamento; dentre outras situações que não permitiriam o ingresso no título aquisitivo no fólio real.

Mesmo que tenha justo título, como compromisso ou recibo de compra e venda, cessão de direitos, escritura de cessão de direitos hereditários, especificando o imóvel, dentre outros, o registro auxiliar dessa escritura ou contrato no Livro nº 3 do Registro de Imóveis não se presta para os fins do artigo 1.245 do Código Civil.

O registro de “ares de casa” no Livro nº 3 de registro auxiliar é um indicativo de existência ou de transferência da posse, que não determina a aquisição da propriedade imóvel. A transferência de imóveis por atos entre vivos, no Brasil, opera-se com o registro do título translativo na matrícula do imóvel, ou seja, no Livro nº 2 de registro geral de imóveis.

No caso dos “ares de casa” registrados no Livro nº 3 de registro auxiliar, o estabelecimento da propriedade imobiliária dependerá de regularização fundiária, por exemplo, por meio da usucapião ou legitimação fundiária.

Os adquirentes de imóveis urbanos ou rurais querem um contrato ou escritura registrada, mas não é qualquer escritura ou contrato, tampouco qualquer registro. Os adquirentes de imóveis urbanos ou rurais querem uma escritura que represente um negócio jurídico idôneo, válido, eficaz, feito em conformidade com a legislação; sucedido de um registro imobiliário que lhe confira a propriedade ou titularidade de outro direito real, não um registro para mera conservação de documentos.

Os negócios imobiliários são muito importantes para serem feitos “de qualquer jeito”. Faça investimentos seguros e proteja o seu patrimônio: na hora de comprar ou vender um imóvel, exija a escritura pública e a assessoria jurídica imparcial e especializada de um Tabelião de Notas. 

Para saber mais sobre a regularização de bens imóveis:

Escrituras públicas relativas a bens imóveis

Inventário extrajudicial

Ata notarial: instrumento indispensável à usucapião extrajudicial